نکات طلایی حقوقی

سعید ره انجام، دانشجوی دکتری حقوق و مدرس دانشگاه:

نحوه فروش ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند مالک داشته باشد. اگر مالکین برای فروش با یکدیگر توافق داشته باشند، هر یک از مالکین می توانند با مراجعه به اداره ثبت محل ملک، تقاضای افراز نماینـد. افراز نوعی تقسیـم ملک به شمـار می آید. اگر ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت سند مفروزی صادر می کند و پس از صدور سند مفروزی، هر یک از مالکین دارای سند شش دانـگ مـی شوند و می تـوانند هر نوع معامله ای نسبت به آن انجام دهند.

پس گرفتن ملک توسط مرد، پس از انتقال به همسر

زمانی که قصد به نام زدن ملکی به نام همسر می شود معمولاً زوجین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، موضوع فوق را در قالب عقد بیع امضاء می کنند. مندرجات سند برای طرفین و قائم مقام آنها الزام آور بـوده و ادعای اینکه قصـد همسر هدیه باشد، در دادگاه مـورد پذیـرش قرار نمی گیرد، ادعای عدم دریافت وجه بیع نیز، هرچند امکان پذیرش توسط دادگاه را دارد ولی نکته قابل ذکر این است که مبلغ قید شده در سند، قیمت معاملاتی است نه مبلغ واقعی ملک. حال اگر زوجین از ابتدا، ملکی که خریداری شـده است را بصـورت سـه دانگ سه دانگ تملک نمایند یا از ابتدا همه شش دانگ به نام همسر خریداری شود، چک های صـادر شده و مدارک پرداختی می توانند ثابت کنند که وجه از سوی شوهر پـرداخت شده و زن هیچ وجهی بابت خرید ملک پرداخت نکرده است.

در این حالت هرچند دادخواست ابطال سند رسمی یا استرداد مال منتقل شده مسموع نیسـت، طرف مقـابل می تـواند با تقـدیم دادخواست مطالبه وجه ملک خریداری شده نسبت به درخواست تأمین خواسته و توقیف همان ملک اقدام نماید و وجه پرداختی را وصول کند. در صورتی که طرفیـن توافق نمایند که به جای پرداخت مهریه، ملکی بنام زن شود، ادعای این موضوع بدون داشتن شواهد و مدارک و اقرارنامه از زن، کمی مشکل است.

پاسخ به سؤال آیا مرد می تواند پس از انتقال سند خانه بنام همسرش آن را پس بگیرد یا خیر؟ در بعضی از موارد امکان مطالبه وجه وجود دارد و در بعضی از موارد امکان مطالبه وجه وجود ندارد، اما در هر حال امکان پس گرفتن ملک وجود ندارد، مگر اینکه ثابت شود به نام زدن ملک برای همسر، مشمول عقد هبه بوده که قابل استرداد است.

مبایعه نامه بدون کد رهگیری

مبایعه نامه دارای کد رهگیری همانند مبایعه نامه بدون کد رهگیری درارای اعتبار است، فقط استعلام مبایعه نامه دارای کد، راحت تر است و همچنین از دیگر مزیت آن، این است که کدپستی قفل می شود.

پشیمانی از اعطای وکالت بلاعزل

اگر وکالت فروش بلاعزل دادید و بعد پشیمانید که نکند وکیل اموالتـان را صاحب شود، دو راهکار وجود دارد:

1-خود شخص موکل، اموالش را بفروشد.

2- موکل، وکیل دیگری را نیز به وکیل سابقش اضافه کند که ایشان به تنهایی اجازه فروش نداشته باشد.

مهریه تا چه مقدار قابل مطالبه است؟

مهریه تا 110 سکه چه توان مالی داشته باشد، چه نداشته باشد باید پرداخته شود واِلّا جلب خواهد شد، اما بیش از 110 سکه را فقط اگر توان مالی داشته باشد می پردازد.

رعایت شش نکته برای گیرنده چک

1- بررسی اعتبار صادرکننده چک

2- عدم دریافت حواله های مؤسسات مالی و اعتباری

3- تکمیل بـودن امضاء و مُهـر در خصـوص اشخاص حقوقی

4- توجه به عدم تعارض مندرجات چک

5- پس ندادن چک جهت اصلاح

6- برگشت زدن چک ظرف 15 روز از تاریخ سررسید

پنج نکته جهت حفظ حقوق صادر کننده چک

1-درج “بابت”، در صدور چک

2- امکان انتقال و ظهر نویسی را محدود کنید.

3- روی چک بنویسید بدون خط خوردگی و پشت نویسی.

4- زیر امضای خود تاریخ بزنید.

5- با تحویل چک، رسید بگیرید.

در این مورد به هیچ وجه مبایعه نامه تنظیم نکنید و فقط قولنامه (صورت مجلس) تنظیم کنید:

در موردی که مبلغی به عنوان پیش پرداخت از خریدار دریافت می کنید و قرار بر این است که به محض دریافت مابقی، انتقال سند انجام گیرد. به دلیـل اینکه زمانیکه شما مبایعـه نامه تنظیـم می کنیـد، خـریـدار مـالک است و اگر مابقـی مبلغ را در موعد مقرر پرداخت نکند فروشنده نمی تواند مال را به دیگری منتقل کند، زیرا مرتکب جرم فروش مال غیر می گردد. اما در این مورد حتماً قولنامه تنظیم کنید و قید نمایید که در صورت عدم پرداخت مابقی در مدت مشخص، فروشنده حق دارد مال را به دیگری بفروشد و در واقع اصلاً انتقـال مالکیتـی بـه خریـدار صـورت نمی گیرد.

چند باور غلط که همه باید بدانند و آنها را اصلاح کنند:

غلط: اگر زوجه دادخواست طلاق دهد، مهریه به او تعلق نمی گیرد.

درست: دادخواست طلاق از طرف زوجه تأثیری بر مهریه او ندارد.

غلط: اگر زن خیـانت کند به او مهریـه تعلق نمی گیرد.

درست: حتی اگر زن خیانت کند باز هم به او مهریه تعلق می گیرد.

غلط:صیغه 99 ساله عقد دائم است.

درست: صیغه 99 ساله عقد دائم نیست و همان موقت است و زوجه ارث نمی برد و حتماً باید مدت و مِهر مشخص باشد.

غلط:حضانت فرزند همیشه با پدر است.

درست: ضانت فرزند تـا هفت سالگی با مادر است و بعد از آن نیز اگر عدم صلاحیت پدر ثابت گردد باز هم با مادر است.

غلط: دیه ماه های حرام دو برابر است.

درست: دیه ماه هـای حرام یک سوم بیشتـر از ماه های معمولی است.

صلح عمری چیست؟ فایده آن نسبت به وصیت و فروش اموال چیست؟ چگونه صلح عمری کنیم؟

صلح عمری یکی از انواع عقد صلح است که یک طرف (مصالح) اموال خود را به این صورت به دیگری (متصالح) منتقل می کند؛ تـا خـودم زنـده هستـم از اموالم استفـاده می کنم و زمانی که از دنیا رفتم، اموالم به فلان شخص برسد. وصیت فقط تـا یک سوم اموال صحیح است و بیش از یک سوم نیاز به رضایت کل وراث دارد. در صورت فروش اموال، شخص تا زمانیکه زنده است، هیچ پشتوانه ای ندارد اما در صلح عمری هم از اختلاف بین ورثه جلوگیری می شود و هم شخص تا زنده است خودش از اموالش استفاده می کند. صلح هم به صورت دستی (قراردادهای عادی بین طرفین) صحیح است و هم به صورت رسمی و در دفتر ثبت اسناد. * در هر دو صورت معتبر است *

خیار تدلیس چیست؟ این خیار چه زمانی موجب فسخ قرارداد خواهد شد؟

* تدلیس عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله می گردد.

* تدلیس باید قبل از معامله صورت گرفته باشد نه بعد از آن.

* پنهان کردن عیب موجود در کالا، تدلیس است.

* نشان دادن وصف خود در مورد معامله ای که فاقد آن وصف است، تدلیس است.

* سکوت فروشنده در مورد عیوب مورد معامله تدلیس است.

* هر یک از مـوارد فوق به خریدار حـق فسخ خواهد داد.