قانون: «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»

زینب عطاءاللهی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی:

هدف اصلی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سلب اعتبار از اسناد عادی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی و معضلات ناظر بر اسناد عادی در کشور حل و فصل شود و مشکلاتی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی، فروش یک ملک به چند نفر، معامله به قصد فرار از دین و… به کمترین میزان خود برسد.

پایگاه خبری سما

همانطور که می دانید در کشور ما سالیان سال مشکلات زیادی در  حوزه املاک از حیث نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشته و باعث بروز  مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده‌های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگار، پولشویی، کلاهبرداری و… می‌شد.

تا آنجا که رهبر انقلاب در ششم تیرماه سال 1402 در در دیدار رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه با ایشان، در نکته‌ای مهم معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود.

با تاکید مقام معظم رهبری، سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول (معاملات عادی) بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت و  برای ساماندهی به این وضعیت در سنوات گذشته یعنی سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضاییه به مجلس ارائه شد و این طرح از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی مورد بررسی کارشناسی قرار گرفت. در نهایت در سال ۱۳۹۹ به عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید..

برابر ایراداتی که شورای نگهبان به این مصوبه مجلس گرفته بود، طی ۵ مرحله رفت و برگشت میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان نهایتاً در دی ماه سال ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی نسبت به این مصوبه اصرار و موضوع را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال کرد. ابتدا در دبیرخانه کمیسیون حقوقی قضایی مجمع بیش از ۴۰ جلسه کارشناسی و در ادامه در صحن اصلی کمیسیون حقوقی قضایی مجمع، قریب به ۲۰ جلسه با حضور رئیس قوه قضاییه و اعضای اصلی این کمیسیون مورد بررسی قرار گرفت و  در ۲۶ اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و به مجلس ابلاغ شد. نهایتا در خردادماه سال جاری  قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیرماه نیز اجرایی شد.

قانون: «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» 15 ماده دارد و 14 آیین نامه برای این قانون  پیش بینی شده که تهیه و تدوین می شود.

هدف اول این قانون، ساماندهی نقل و انتقال اسناد عادی است. برابر ماده یک  این قانون، پس از راه‌اندازی سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد مدنظر دارد، هرگونه نقل و انتقال در املاک اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

هدف دوم بحث ساماندهی مشاورین املاک است؛ بدین نحو که پس از راه‌اندازی آن سامانه و لازم‌الاجرا شدن این قانون بنگاه‌های معاملاتی مشاورین املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده، مفاد قرارداد را وارد سامانه‌ای که توسط سازمان ثبت اسناد در اختیار آن‌ها قرار خواهد داد، می‌کنند و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و  مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملاتی دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت.

هدف سوم قانون مذکور، رفع موانع و تسهیل صدور اسناد است که در برخی از املاک از جمله اراضی کشاورزی محدودیت‌ها و موانع قانونی وجود داشت که در این قانون به آن اشاره شده و آن موانع برای صدور اسناد برداشته شده است.

همچنین بحث تعیین تکلیف نقل و انتقالات عادی قبل از لازم الاجرا شدن این قانون موضوع مورد بحث است؛ به طوری که بسیاری از افراد قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون، نقل و انتقالاتی را انجام داده بودند و هنوز املاک آن‌ها فاقد سند است که ماده ۱۰ این قانون به آن موارد اشاره دارد و برای تعیین تکلیف شدن این گونه املاک فاقد سند و املاکی که در گذشته نقل و انتقال آن‌ها عادی انجام شده بود، مقرر کرده سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» توسط سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی شود.

با راه‌اندازی سامانه ساماندهی به اسناد عادی و اعلام آن از سوی رئیس قوه قضاییه، دارندگان اسناد عادی باید مدارک، ادله و مستندات مربوطه را در این سامانه ظرف ۲ سال بارگذاری کنند و ظرف مدت ۲ سال پس از آن نیز پیگیری و اسناد عادی را تعیین تکلیف کنند تا به این صورت یا سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود یا از طریق اداره ثبت اسناد نسبت به دریافت اسناد مالکیت پیگیری کنند. یا اینکه از طریق مراجع قضایی با طرح دعوای حقوقی بتوانند نسبت به آن سند تعیین تکلیف لازم را از طریق مراجع قضایی انجام دهند. همچنین  افرادی که ظرف دو سال در سامانه ساماندهی به اسناد عادی مستندات عادی خود را بارگذاری کردند و پس از آن دو سال برای تبدیل و تعیین تکلیف اسناد عادی اقدامات قانونی را انجام دادند، ولی ظرف دو سال تعیین تکلیف انجام نشد؛ اینگونه افراد اجازه دارند تا حداکثر ۸ سال با همان مستندات عادی نقل و انتقال عادی انجام دهند، ولی این کار را فقط در همان سامانه ساماندهی به اسناد عادی که مستندات خود را بارگذاری کردند، می‌توانند انجام دهند.

مردم باید بدانند که  پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در “سامانه سامانه ثبت الکترونیک اسناد” ثبت شود. اسناد ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد.

ضروری است مردم، اسناد عادی املاکی را که به صورت عادی خریداری کرده و تا کنون سند مربوط به آن ثبت نشده است را به محض راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در این سامانه ثبت نمایند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نقش قابل توجهی در مدیریت بازار املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات اموال غیر منقول ایفا خواهد کرد و کمک قابل توجهی به دولت برای وصول مالیات از معاملات اموال غیرمنقول به واسطه ضرورت درج دقیق ثمن معامله بر مبنای توافق طرفین خواهد کرد.

از سوم تیرماه سال جاری که قانون لازم الاجرا شده است،  هر سند حدنگاری که صادر می شود، نباید به صورت عادی نقل و انتقالش انجام شود. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد. برای اینکه نقل و انتقال رسمی باشد قانونگذار سه راه پیشنهاد داده یکی ماده ۲ قانون است.

هلدینگ بین المللی سما