درخواست برخورداری از حـقـوق مـالـکانـه به علت انقضای مدت زمان اجرای طرح(قسمت سوم)
محرم عبدی پور حقوقدان:
اشـاره:
در شـمـاره‌هـای قبـل اشـاره نمـودیم کـه در تقـابـل حـق بـر مـالکیت اشخـاص با منافع و مصالح عمومـی، گریـزی جز تحدیـد حـق بر مالکیت در راستای نیل بـه منـفعت عمـومـی و تـأمـیـن آن وجود ندارد. از آنجایی که اصل بر حق مالکیت اشخاص است و تحدید این حق به استناد انجام طرح های عمومی و به تعبیری به استناد منفعت عمومی، به مثابه استثنایی بر این اصل است، بایستی به قدر متیقن اکتفاء نمود و سعی بر ورود کمترین تحدید به حق مزبور باشد. سپس به شرح 7 مورد از نکات کلیدی در خصوص تملک اراضی و املاک اشخاص، تأخیر در انجام طرح مصوب و تصویب یک طرح و موکول شدن زمان اجرای آن به زمانی دیگر و … پرداختیم و اشاره نمودیم که از زمـان اعلام رسمی وجود طـرح عمومی، دستگاه مربـوط بایستی ظرف مهلت 18 ماهه مقرر در ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 مبادرت به تملک و پرداخت قیمت و انتقال اسناد مالکیت خواهد بود.
در ادامه به شرح چند نکته کلیدی دیگر می‌پردازیم:
* تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتـی و شهرداری‌ها مصوب 1367 ناظر بر تـأخیـر در اجـرای طرح مصـوب مطابـق “برنامـه زمـان بنـدی مصـوب” ساخته است. این تأخیر در اجرا در صورتی که بیش از 5 سال مقرر شده باشد، هیچ گونه محدودیتی برای حقوق مالکانه مالک نخواهد داشت. اما در صورتی که تأخیر مزبور کمتر از 5 سال مقرر شده باشد و با اتمام مدت مزبور، اجرای طرح شروع نشود، تأخیر مطابق برنامه زمان بندی اتمام یافته و مبدل به تاخیر خارج از برنامه زمان‌بندی می شود که دلالت بر انتفای ضرورت اجرای طرح داشته و جهتی بـرای درخواست ابطال تملک صورت گرفته و اعمال کلیه حقوق مالکانه می باشد.
* مطابق تبصـره 3 ماده قانون تعییـن وضعیت امـلاک واقع در طرح‌هـای دولتـی و شهـرداری‌ها مصـوب 1367 «مالکیـن املاک و اراضـی واقـع در طرحهای آتـی که قبل از تصـویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمـان بوده و قصد احداث یـا تجدید یا افزایـش بنا را دارند، جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین اینگونه مالکین اشخاصی‌که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند».
* ضوابط شهرسازی و معماری در ارتباط با قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1371 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بر خلاف مقرره مندرج در نکته شماره 5، مقرر داشته بود که اگر دستگاه مجری طرح، اجرای آن را ظرف مدت 18 ماه (مقرر در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367) اعلام نمایـد، شهرداری مجـوز احداث بنـای جدیـد یا تجدیدبنا را صـادر نمی نماید. اما در صورتی که دستگاه مربوط اعلام نماید که در مدت 18 ماه مذکور قصد بر اجرای طرح ندارد، مجوز احداث یا تجدید بنا صرفاً تا 150 مترمربع در کل زیربنا داده می شود. این مصوبه به موجب رأی شماره 270 و 271 مورخ 20/9/1379 هیأت عمومی دیوان به جهت «تحدید دایره اعمال حقوق مالکانه اشخاص و کاهش قلمرو آن بدون تمسک به حکم قانونگذار» ابطال گردید.
* در صورتی که برنامه زمانی اجرای طرحی کمتر از 5 سال مقرر شده باشد، چنانکه شهرداری پروانه ساخت با تراکم مازاد بر پایه صادر کند، مسئول بوده و مکلف به پرداخت بهای بنای احداثی در تراکم مازاد است. الزام قانونی بر اینکه شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمانی با حداکثر تراکم باشد وجود ندارد (رأی شماره 677 مورخ 16/10/1395 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری).
* اخذ وجوه از اشخاصی که اراضی و املاک آنها مشمول طرح بوده است، به سبب عدم اجرای طرح مصوب، صحیح نیست (رأی شماره 1222 مورخ 11/11/1395 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری). در ادامه به برخی قوانین و مقررات قانون اساسی می‌پردازیم:
اصل 47 قانون اساسی:
متن: “مالکیت شخصی که از راه مشـروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند”. ماده واحـده- کلیه وزارتخانه‌هـا، مؤسسات، سازمـان‌ها، نهادها، شرکت‌های دولتـی یا وابسته به دولت و شهـرداری‌ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرحهای عمومی یا عمرانـی که ضرورت اجراء آنها تـوسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
تبصره -1 در صـورتی‌که اجرای طرح و تملک املاک واقـع در آن بموجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدیدبنا یا افزایش‌بنا و تعمیر و فروش و اجـاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتیکه کمتر از 5 سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از پنجسال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
تبصره-2 شهرداری‌ها باید همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول تبصره 1 مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تأسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانـی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد، بـه هنگام اجرای طرح، ملاک پرداخت خسارت، قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود.
تبصره-3 مالکین املاک و اراضـی واقع در طرحهای آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانـه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنـا را دارند، جهت اخـذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین اینگونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.
تبصره-4 در مواردی‌که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بنـدی و تفکیک و ساختمان‌سـازی میسر نباشد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابـل موافقت با تقاضای صاحبـان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح‌لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا %20 از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرحهای نوسازی و بهسازی شهری، بطور رایگان دریافت نمایند.
