دعــوای الـزام بـه تحویل ملک معوض

زینب عطاء اللهی کارشناس ارشد حقوق خصوصی:

پیـش از ایـن بیـان شـد کـه در معـاوضـه ملکـی، طـرفین ارزش مـالی هر دوجنس را می‌سنجند و بـا رعـایت تعـادل بین اجنـاس مـورد مبـادله، مبـادرت بـه انـعـقاد عـقـد می‌نمایند. مثال اگر شخصـی خواسته باشـد خانه خـود را با زمین شخص دیگری معاوضه کند طرفین قبـلاً بـایـد ارزش واقـعـی هـر دو مـورد را بـرآورد کننـد و بعـد از آن اقـدام به انعقـاد عقد نمایند.

با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک اساساً هر نقل و انتقالی در مورد املاک غیر منقول نیاز به ثبت رسمی دارد، بنابراین اعتبار قرارداد در عقـود صلـح و معاوضـه امـوال غیر منقـول در لـزوم تهیـه سنـد رسمـی برای قـرارداد است که در مـاده 22 قانـون ثبـت اسنـاد و املاک بـه آن تصـریح شده و بـاید قرارداد معاوضه به صورت رسمی در اموال غیر منقول ثبت شود.

با توجـه به وحدت مـالک برای عقد معاوضه ملکـی با مواد مربـوط به بیـع از قبیـل حـق حـبـس، لـزوم تـسلیـم مـورد معـاملـه و قـدرت بـر تسـلیـم و اهـلیـت طـرفیـن و غیـره مـی‌تـوان ایـن مـواد را در معـاوضـه تسری داد.

ارکان مورد نظر در دعوای الزام به تحویل ملک معوض شامل موارد زیر می باشد:

-1 وجـود عقـد معاوضـه بیـن خریـدار و فروشنده، چرا که معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد و به عوض مال دیگری دریافت می کند.

-2 عقد معـاوضه بایـد فی‌مابین طرفیـن و بصورت صحیح واقع شود و اگر به دلیل تلف مبیع قبل از قبض(قبل از اینکه مال خریداری شـده تحـویـل داده شـود از بـیـن بـرود) عقـد منفسـخ شـود (عقـد خود به خـود از بین برود) و تسلیـم ملک معـوض مفهـومی نخواهد داشت. چرا که ماده 387 به انفساخ عقد اشاره کرده که قابل تسری به سـایر عقود ازجمله اجـاره، صلح و معاوضه نیز می باشد.

-3 مال معـوض قابلیت تسلیـم داشته باشد. چرا که هـدف از قرارداد معاوضـه ایـن است که خریـدار بتواند در آن تصرف کند بنابراین اگر به دلیل عـدم تسلیم مـورد معوض، عقـد باطل شود دعوای الزام به تحویل ملک معوض مفهومی ندارد.

-4 مطالبـه عوضیـن تـوسـط هـر کـدام از طرفیـن: همانطور که قبلاً اشاره کردیم بعضی از قواعد بیـع در خصـوص مـعاوضه هم جـاری است بنابراین با توجه به مـاده 344 قانون مدنی اگر برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نشده باشد بیع قطعی و ثمن حال است و فروشنده می‌تواند عوض مورد نظر را مطالبه کند.

ضمانت اجـرای قانونـی برای عدم تحویل ملک معوض

-1 تغییر وضعیت حقوقی فروشنده از امین به غاصب

-2 به وجود آمدن حـق حبس برای خریدار (هـر یک از خریدار و فروشنـده حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمـن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود).

-3 بر اساس ماده 376 در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع (کسی که تسلیم انجـام نداده است) اجبـار به تسلیم می‌شود و در صـورت عـدم امـکـان الـزام، قـرارداد فسخ می‌شود. بنـابراین مبنـای قانونـی الزام تسلیـم ملک معوض، در قوانیـن حقوقی، ماده 376 قانون مدنی است.

با توجـه به اینکـه موضـوع قـرارداد مال غیـرمنقـول اسـت در ایـن دعـوا، خریـدار مـلک، الـزام فـروشنـده را بـه تسلیـم آن می‌خـواهـد در ایـن صـورت دادگـاه ابتـدا بـه مـالکیـت خـواهـان رسیـدگـی نمـوده و در صورت اثبات مالکیت و انقضاء مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار، حکم به تحویل آن صادر می‌نماید.

چرا که با توجه به ماده 22 قانون ثبت دادگاه فقط کسی را که سند رسمی به نام ایشان است مالک می شناسد. دادگاه صالح به رسیدگی به اموال غیر منقول محل وقـوع ملک است. (ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی) و اگر راجع به اموال غیر منقول متعـددی بـاشد کـه در حـوزه‌هـای قضـایی مختلـف واقع شـده‌انـد خواهـان مـی‌تواند به هریک از دادگاه‌هـای حوزه‌هـای یـاد شده مـراجعـه نمـایـد. (مـاده 16 قـانـون آییـن دادرسی مدنی)

گفته شـد معاوضه عقـدی است که یکـی از طرفین، مالی را در مقابل و به عوض مال دیگر اخذ کند. در واقع در عقـد معاوضه انتقـال مالکیت در عوضین به ازاء مطلوبی است که متعاملان با دادن مـالی در مقابـل مـال دیگـر بـه دسـت می‌آورند. این عقد بر خالف بیع است زیرا در بیع خریدار و فروشنـده بدواً در اوصـاف و شرایـط مبیع جستجو می‌کنند و پس از آنکه خریدار مبیع مـوردنظـر را پسندیـد، بـدون آنکه ماهیـت ثمن موضوعیتی داشته باشد، در مورد ارزش مبیـع تبـادل اراده صـورت می‌پـذیـرد و بـر مبنـای اراده انشـایـی طـرفیـن عقـد بـیـع واقع می‌شود.

مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به تحویل ملک معوض

-1 تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)

-2 همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه‌های دادرسی.

در صورت عدم وجود مدارک فوق می توانید یکی از دلایل ذیل را ارائه نمایید:

-1استماع شهادت شهود و مطلعین.

-2 تحقیقات محلی.

-3 سایر دالیل و مستندات.